¿Existe un riesgo de burbuja inmobiliaria?
Para poder responder a esta pregunta debemos retrotraernos al periodo de la pandemia, donde la demanda y los precios de la vivienda repuntaron en los mercados inmobiliarios de muchas economías avanzadas.
En muchos casos, la tendencia alcista ya se daba antes de la pandemia, pero se aceleró a raíz de ésta por el ahorro acumulado y el cambio de preferencias sobre la vivienda.
Actualmente, esta situación podría estar a punto de cambiar como consecuencia del proceso de endurecimiento de la política monetaria. En efecto, la subida de los tipos de interés por parte de los bancos centrales está siendo más rápida e intensa de lo previsto anteriormente, y preocupa el impacto que ello pueda tener sobre unos mercados inmobiliarios que, en algunos casos, podrían estar sobrevalorados.
La conclusión es que los mercados que más preocupan son aquellos en los que la tendencia alcista ya se daba antes de la pandemia, ya que reflejaría tendencias de más largo plazo y acumulación de desequilibrios durante más tiempo.
En países como España no se aprecian, por el momento, señales de sobrevaloración ni desequilibrios excesivos en el mercado inmobiliario. La JERS (Junta Europea de Riesgo Sistemático) clasifica a estos dos países en riesgo bajo de sobrevaloración.
Con todo, es de esperar que el aumento de los costes de financiación tienda a ralentizar la demanda y los precios de la vivienda, puesto que ya se está haciendo visible en los últimos datos, aunque no parece que tenga mucho sentido que vaya a existir una corrección de los precios de forma significativa.
El ESRB no ha emitido ni alertas ni recomendaciones para la economía española. En principio, el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo.
Por un lado, la actual tendencia alcista de los precios se explica por el fuerte desajuste entre una oferta estable y una demanda muy fuerte, que en muchos casos se trata de demanda de reposición y, lo más importante, no se detecta un auge de compras por expectativa de revalorización del activo.
Por otro lado, no se observa un crecimiento excesivo del crédito, ni una relajación de los estándares crediticios, ni una excesiva exposición bancaria al sector.
Además, dada la mayor contratación de hipotecas a tipo fijo (del 60% en 2021 frente a menos del 3% entre 2003 y 2007), la subida de tipos tendrá un impacto limitado en los hogares recientemente hipotecados.
Es previsible que las subidas generalizadas de los tipos de interés enfríen los mercados inmobiliarios de una forma más directa y determinante, propiciando correcciones de mayor o menor intensidad en función de la vulnerabilidad de cada mercado, por lo que probablemente sea necesario en algunos casos relajar las políticas macroprudenciales en el nuevo entorno económico.