Los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF
Qué son los rendimientos inmobiliarios del IRPF
Debemos entender los rendimientos netos del capital inmobiliario como aquellos que se derivan del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre todo tipo de bienes inmuebles, rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos.
LEY del impuesto de renta de las personas físicas
La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) clasifica los rendimientos del capital en función de su naturaleza, en rendimientos del capital mobiliario y rendimientos del capital inmobiliario, siempre teniendo en cuenta que el resultado obtenido de la transmisión de la propiedad de esos elementos patrimoniales tributan como ganancias o pérdidas patrimoniales, y no como rendimiento.
Así pues, debemos entender los rendimientos netos del capital inmobiliario como aquellos que se derivan del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre todo tipo de bienes inmuebles, rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos.
Serán imputables al contribuyente que tenga la titularidad, siempre y cuando estos activos no se hallen afectos a actividades económicas, en cuyo caso tienen otro tratamiento.
Una primera consideración, es que la mera propiedad de un bien inmueble que no esté arrendado, ni cedido a terceros, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, y que se integra en otro apartado del IRPF.
Por otro lado, conviene matizar que las cantidades que se puedan percibir por arrendamientos de negocios tienen la consideración fiscal de rendimientos del capital mobiliario, salvo si el arrendamiento es exclusivamente un local de negocio, en cuyo caso si son rendimientos del capital inmobiliario.
La mera propiedad de un bien inmueble que no esté arrendado, ni cedido a terceros, no genera rendimientos del capital inmobiliario.
Como es lógico, tanto los ingresos como los gastos derivados de los rendimientos del capital inmobiliario, se deben imputar al período impositivo en el que sean exigibles por su perceptor/a, independientemente del momento de su cobro o pago.
También conviene señalar, que la indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento satisfecha por el propietario, se considera una mejora y no un gasto deducible. Para el arrendatario que la percibe, es una ganancia patrimonial.
Asimismo, las cantidades percibidas en los casos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento son ganancias patrimoniales.
Es poco conocido, que en el caso de arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la fachada o de la cubierta, por una comunidad de propietarios, se considera rendimientos del capital inmobiliario, que se deben atribuir a los copropietarios según su participación en la comunidad.
Caso especial son los rendimientos pendientes de resolución judicial por no haberse satisfecho la renta. En este caso, los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que la sentencia judicial adquiera firmeza, aunque no se hayan cobrado en dicho ejercicio.
Evidentemente, los rendimientos del capital inmobiliario corresponden a las personas que son los propietarios, pero en el caso de que exista un usufructo, el rendimiento íntegro debe declararlo el usufructuario y no el propietario.
Si son varios los propietarios, se asignará el rendimiento en proporción a la participación de cada uno.
Matrimonios en los rendimientos inmobiliarios
En cuanto a los matrimonios, los rendimientos se asignarán de acuerdo al régimen económico del matrimonio. Si son comunes a ambos cónyuges, corresponderán por mitad a cada uno de ellos (salvo prueba en contrario). En caso de titularidad privativa de cualquiera de los cónyuges, corresponderán íntegramente a éste.
El esquema de declaración es sencillo, a los rendimientos (reales o estimados) se le deducen los gastos y se obtiene el rendimiento neto. A éste se le aplican una serie de reducciones y se obtiene el rendimiento neto reducido, que es el que se integra en la renta general.
Son rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas o a percibir por razón del arrendamiento (o subarrendamiento) del inmueble y de los restantes bienes cedidos con el mismo, como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Los rendimientos del capital inmobiliario corresponden a las personas que son los propietarios, pero en el caso de que exista un usufructo, el rendimiento íntegro debe declararlo el usufructuario y no el propietario. Si son varios los propietarios, se asignará el rendimiento en proporción a la participación de cada uno.